領匯上市十年回顧

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配合《通識教育科 課程及評估指引》「今日香港」主題:
主題 1:生活質素
主題 2:法治和社會政治參與
備註:領匯(領展)是一個活生生的例子,說明政治參與的缺失影響市民生活質素。

2016年是「領匯」(現稱「領展」)上市十周年。十年前,領匯的資產是由房委會分拆其零售物業及停車場而來。2004年房委會的私營化政策衍生一連串的問題,影響層面深遠。讓我們回顧十年前的領匯上市爭議和近年輿論的「領匯霸權」。

  1. 公營事業私營化

2004年,香港經歷後沙士及經濟衰退的財政困境,在公共房屋方面,樓價大跌令時任特首的董建華和其政府的「八萬五建屋計劃」政策早已「不再存在」,並決定停售居屋。房委會失去居屋這重大財政收入來源,導致它面臨財政入不敷支而陷入困境。故此,2004年初,房委會決定分拆其部分零售物業及停車場出售,出售對象為將房委會資産證券化並新成立的領匯基金(現名為領展基金),於香港交易所上市籌集資金。領匯是香港政府第一次以「不動產投資信託」(Real Estate Investment Trust,縮寫 REIT)的形式把公營事業私營化,跟港鐵與其他已上市的公共事業有別,香港政府在領匯上市後並不享有任何的控股權,這是香港政府第一次展開此等賣斷式的私營化政策。

小知識:「八萬五建屋計劃」政策

簡稱「八萬五」,是時任行政長官董建華在1997年度施政報告提出的一項政策。他提出每年供應不少於85,000個住宅單位,希望10年內全港7成的家庭可以自置居所,輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。這項政策的推出,再加上亞洲金融風暴,使香港樓價一落千丈,普遍私人物業在5年多的時間內貶值70%,很多中產階級成為負資產,香港經濟陷入蕭條,直至2003年沙士疫潮爆發過後才逐漸復蘇。

  1. 領匯上市爭議緣起

2004126日,領匯第一次招股,集資250億,吸引51萬名散戶認購,超額130倍。在公開發售期間,以市民盧少蘭為代表的公屋居民,在立法會議員鄭經翰、梁國雄及陳偉業等人的支持下,向高等法院提出司法覆核,認為領匯上市違反《房屋條例》中,香港房屋委員會需確保為居民提供生活設施的規定。原審法庭判盧少蘭敗訴,房委會為求上市,向高等法院申請將盧的本來的上訴期限由28日縮短至24小時並獲接納。盧少蘭強烈抗議並缺席聆訊,上訴法庭再次判盧敗訴。政府更隨即於晚上去信終審法院,要求終審庭縮短盧的上訴期限,限盧於半日內決定是否上訴。當時終審法院堅持原則,並無縮短上訴期限,最終房委會在領匯上市前一日宣佈擱置上市,未能成功套取資金。

20041225130名學者及民間人士聯合發表聖誕宣言,呼籲社會討論公產私有化,希望各界正視當下嚴峻的社會不公平及貧富分化問題。不過,當時的主流報章一致將矛頭指向「阻人發達」的盧及議員等,200511日,投資領展的小投資者在香港皇后像廣場舉行集會,抗議盧等人被喻為「阻人發達」的行為。

當時,社會上支持意見可以說是壓倒反對意見。支持者認為領匯上市能做到「雙贏」。首先,私營化 能有助提升房委會物業的營運效率,並提供更好的服務。而且,市民能購買上市後的基金,也多一個投資的機會。另一方面,房委會則能解決資金不足的問題。

不過,反對者包括學者則認為上市帶來很多問題。長遠而言,出售租金收入優厚的資產而換來幾年的營運資金是「殺雞取卵」。而且,私營化亦會帶來外判剝削基層勞工權益的問題。民生方面,由於公屋商場為房委會主要的財政來源,公屋居民擔心公屋商場私有化後,將使房委會唯一的盈利收入來源斷絕,最終導致公屋租金上升。上市後商場及停車場為求提高利潤,亦會不斷加租,令經常使用商場服務的基層市民利益受損。此外,他們亦擔心屋邨商場私有化後以盈利為先,不再提供現有的廉價消費品。

20057月,香港終審法院認為《房屋條例》只要求房委會「確保提供」商場及停車場等設施,並無必要擁有該等設施,判房委會勝訴。200511月,領匯再次公開招股。

3.「領匯/領展霸權」

十年間,社會輿論已有「領匯/領展霸權」的聲音。在不同層面上,私營化影響了香港市民的生活以至生計,民間亦出現不少「反領匯」和要求政府回購資產的聲音。

展開提升工程及加租風波 小商戶的生存空間問題

領匯上市後,由2006年起對大部份物業進行翻新。大部分車位租戶及商場商戶在翻新後被大幅加租,亦有些小商戶不被續約,不少老字號被逼遷,引來只租給連鎖企業的指控。有團體於201556月,在領匯旗下22個已完成或正在翻新的商場進行調查,發現2075個舖位中,76%租給連鎖店,包括傳統財團和新進品牌。由此,多個領匯轄下屋邨街市因對續約及加租問題不滿而罷市。

未能滿足市民生活所需

2016年有調查指,為了選購生活所需,近六成的受訪者被迫跨區、或到附近屋苑購物,離開本區消費,對生活造成影響。

外判管理問題

街市的營運及日常管理轉交外判商亦引起爭議。屯門良景邨近良景商場附近的空地,每晚有十多檔流動熟食小販擺賣,吸引不少市民光顧,但亦造成衞生、噪音及安全問題。2015年,屯門良景邨因小販問題引發管理員和市民間衝突,涉事市集由領展外判予建華管理公司管理。

小結

領展如今遭人詬病的問題,幾乎都為當日反對領匯上市者預言中了。回顧當日爭議時,反對者被邊緣化,甚至部份政治反對派也支持或不反對領匯上市,和應「阻人發達」論,這與今天連不少建制派也猛烈批評領展實在是天淵之別。

從一個正面的角度看,香港社會可以說是經歷了一個學習過程,懂得批判地認識私有化及金融化的禍害。可是,當中的社會代價十分之大,而且,這些遲來的主流民意轉向並未能監督當權者,更未能發展進步的社會改革,只構成更深又無方向的民怨。

活動:訪問一個領展轄下的已翻新的商場或街市小租戶,同時訪問邨內居民,了解他們的日常生活可有轉變。(建議角度:鄰里關係、經濟、生活質素等)


活動:不少民間聲音支持在公共空間設立墟市抗衡領展,試搜集資料,分析當中的利弊。

 

參考資料:

領展房地產投資信託基金>,《維基百科》。

黃俊邦,2012,<領匯霸權>,《香港獨立媒體》,2012416日。

團體調查:領匯鋪位連鎖店佔76% 最多為麥當勞日本城 促政府回購股份>,《立場新聞》,2015721

2016年良景邨小販衝突事件>,《維基百科》

六成人因領展賣產被迫跨區購物>,《香港商報》,2016 11 26日。

延伸閱讀:

<學者聯署呼籲以社會責任正視私有化>,《香港獨立媒體》,http://www.inmediahk.net/node/657920041225

葉寶琳,2016,<領匯十年,重思本土>,《端傳媒》,https://theinitium.com/article/20160329-opinion-yipolam-link/2016329日。

領展爭議《視點31 – 今天的領會》的觀後感>,《香港電台通識網》